近期，国内不少地方中小银行开始直接售卖房产，这一幕让很多人联想到日本楼市的黑暗往事——当年日本银行大规模卖房后，房价暴跌45%，泡沫破裂的阴影至今未散。于是，“中国楼市会重蹈日本覆辙吗？”成为大家热议的焦点。其实，看似相似的“银行卖房”背后，是完全不同的市场逻辑，中国楼市有着自己的底气和出路。
要弄明白其中的区别，得先回顾日本楼市的崩盘始末。上世纪80年代，日本经济高速增长，大量资金涌入房地产，地价房价疯狂飙升，甚至出现“东京一平米地价能买美国一平米豪宅”的离谱景象。为抑制泡沫，日本央行选择激进加息，直接刺破泡沫，高杠杆运作的房企瞬间陷入困境。
融资成本骤增、销售回款断裂，再加上地价大幅下跌，房企持有的土地和项目价值暴跌，纷纷资不抵债倒闭。银行手里积压了大量抵押房产，只能被动大规模抛售。而此时市场早已恐慌，购房者观望、投资者撤离，供需彻底失衡，最终房价断崖式下跌45%，日本经济也陷入“失去的二十年”。
再看中国的银行卖房，本质和日本完全不同。国内银行现在售卖的房产，主要是处置不良资产的主动行为——房企出现风险后，银行通过合法程序取得产权清晰的抵押房，再进行售卖盘活资产。这种行为不是市场崩盘后的被动抛售，而是提前化解风险、稳定金融体系的举措，规模和节奏都在可控范围内。
更关键的是，两国的市场基础天差地别。日本当年楼市泡沫的核心是“全民投机”，房地产脱离居住属性，成为纯粹的投资工具，泡沫吹得极大。而中国楼市的核心需求是“居住”，尽管经历调整，但城镇化仍在推进，大量年轻人有刚需购房需求，改善型需求也在持续释放，庞大的真实需求是市场的压舱石。
从政策调控来看，中国和日本的应对方式更是截然不同。日本当年是主动激进加息刺破泡沫，缺乏后续缓冲措施，导致风险失控。而中国始终坚持“房住不炒”，调控政策更加温和精准，2025年还推出促进房地产止跌回稳的新方案，通过降低贷款利率、优化限购政策等方式稳定市场预期。政府既抑制投机，又保障刚需，避免了“硬着陆”的风险。
银行卖房的细节也能看出差异。日本当年抛售的房产产权复杂，且集中爆发式抛售，严重冲击市场。而中国银行直售房的产权相对清晰，银行在售卖前已完成债权剥离，购房者不用担心产权纠纷，交易风险更低。而且银行是分批有序处置，并非不计成本倾销，对市场的冲击被降到最低。
经济结构的差异也决定了不同的结局。日本当年过度依赖房地产和出口，楼市崩盘后缺乏替代产业支撑经济。而中国经济韧性更强，新兴产业、消费市场持续发力，房地产不再是经济增长的唯一引擎，即便楼市调整，也不会对整体经济造成毁灭性打击。
还有一个重要因素是人口和城镇化。日本上世纪90年代就进入人口老龄化、少子化阶段，购房需求持续萎缩。而中国仍有大量农村人口向城镇转移，城镇化率还有提升空间，刚需群体依然庞大。同时，人口流动带来的城市分化，让核心城市、优质区域的房产依然有稳定需求，不会出现全国性的崩盘。
从市场预期来看，中国楼市正朝着更理性的方向发展。2025年新规下，房价预计温和调整，贷款利率降至2%左右，购房成本降低，购房者情绪逐渐回暖。大家不再盲目投机，而是更看重房产的居住属性和长期价值，这种理性预期也让市场更具稳定性，不会出现日本式的恐慌性抛售。
当然，中国楼市也面临着调整压力，比如部分城市库存偏高、房企风险尚未完全化解等。但这些问题都在通过政策引导逐步解决，比如推进保交楼、优化供需结构、支持合理融资需求等，一系列组合拳正在稳定市场。银行卖房正是化解风险的举措之一，而不是风险爆发的信号。
说到底，房地产的核心逻辑是“居住需求+经济基本面+政策调控”。日本当年违背了这些逻辑，任由泡沫膨胀，最终付出惨痛代价。而中国始终坚守“房住不炒”，在保障真实需求的同时，主动化解风险，市场调整是回归理性的过程，而非崩盘的前兆。
未来，中国楼市大概率会呈现“分化企稳”的态势：核心城市、优质地段房价保持稳定，部分库存较高的三四线城市可能继续调整，但不会出现全国性的暴跌。随着政策效果逐步显现，市场信心将慢慢恢复，房地产将回归居住本质，成为经济稳定发展的压舱石而非风险源。
你所在的城市有没有银行直售房？你觉得当前是购房的好时机吗？对于中国楼市的未来，你更看好核心城市还是三四线城市？欢迎在评论区分享你的想法，一起聊聊楼市的机遇与挑战。
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