
近期,国内不少地方中小银行开始直接售卖房产,这一幕让很多人联想到日本楼市的黑暗往事——当年日本银行大规模卖房后,房价暴跌45%,泡沫破裂的阴影至今未散。于是,“中国楼市会重蹈日本覆辙吗?”成为大家热议的焦点。其实,看似相似的“银行卖房”背后,是完全不同的市场逻辑,中国楼市有着自己的底气和出路。
要弄明白其中的区别,得先回顾日本楼市的崩盘始末。上世纪80年代,日本经济高速增长,大量资金涌入房地产,地价房价疯狂飙升,甚至出现“东京一平米地价能买美国一平米豪宅”的离谱景象。为抑制泡沫,日本央行选择激进加息,直接刺破泡沫,高杠杆运作的房企瞬间陷入困境。

融资成本骤增、销售回款断裂,再加上地价大幅下跌,房企持有的土地和项目价值暴跌,纷纷资不抵债倒闭。银行手里积压了大量抵押房产,只能被动大规模抛售。而此时市场早已恐慌,购房者观望、投资者撤离,供需彻底失衡,最终房价断崖式下跌45%,日本经济也陷入“失去的二十年”。
再看中国的银行卖房,本质和日本完全不同。国内银行现在售卖的房产,主要是处置不良资产的主动行为——房企出现风险后,银行通过合法程序取得产权清晰的抵押房,再进行售卖盘活资产。这种行为不是市场崩盘后的被动抛售,而是提前化解风险、稳定金融体系的举措,规模和节奏都在可控范围内。
更关键的是,两国的市场基础天差地别。日本当年楼市泡沫的核心是“全民投机”,房地产脱离居住属性,成为纯粹的投资工具,泡沫吹得极大。而中国楼市的核心需求是“居住”,尽管经历调整,但城镇化仍在推进,大量年轻人有刚需购房需求,改善型需求也在持续释放,庞大的真实需求是市场的压舱石。
从政策调控来看,中国和日本的应对方式更是截然不同。日本当年是主动激进加息刺破泡沫,缺乏后续缓冲措施,导致风险失控。而中国始终坚持“房住不炒”,调控政策更加温和精准,2025年还推出促进房地产止跌回稳的新方案,通过降低贷款利率、优化限购政策等方式稳定市场预期。政府既抑制投机,又保障刚需,避免了“硬着陆”的风险。
银行卖房的细节也能看出差异。日本当年抛售的房产产权复杂,且集中爆发式抛售,严重冲击市场。而中国银行直售房的产权相对清晰,银行在售卖前已完成债权剥离,购房者不用担心产权纠纷,交易风险更低。而且银行是分批有序处置,并非不计成本倾销,对市场的冲击被降到最低。
经济结构的差异也决定了不同的结局。日本当年过度依赖房地产和出口,楼市崩盘后缺乏替代产业支撑经济。而中国经济韧性更强,新兴产业、消费市场持续发力,房地产不再是经济增长的唯一引擎,即便楼市调整,也不会对整体经济造成毁灭性打击。
还有一个重要因素是人口和城镇化。日本上世纪90年代就进入人口老龄化、少子化阶段,购房需求持续萎缩。而中国仍有大量农村人口向城镇转移,城镇化率还有提升空间,刚需群体依然庞大。同时,人口流动带来的城市分化,让核心城市、优质区域的房产依然有稳定需求,不会出现全国性的崩盘。
从市场预期来看,中国楼市正朝着更理性的方向发展。2025年新规下,房价预计温和调整,贷款利率降至2%左右,购房成本降低,购房者情绪逐渐回暖。大家不再盲目投机,而是更看重房产的居住属性和长期价值,这种理性预期也让市场更具稳定性,不会出现日本式的恐慌性抛售。
当然,中国楼市也面临着调整压力,比如部分城市库存偏高、房企风险尚未完全化解等。但这些问题都在通过政策引导逐步解决,比如推进保交楼、优化供需结构、支持合理融资需求等,一系列组合拳正在稳定市场。银行卖房正是化解风险的举措之一,而不是风险爆发的信号。
说到底,房地产的核心逻辑是“居住需求+经济基本面+政策调控”。日本当年违背了这些逻辑,任由泡沫膨胀,最终付出惨痛代价。而中国始终坚守“房住不炒”,在保障真实需求的同时,主动化解风险,市场调整是回归理性的过程,而非崩盘的前兆。
未来,中国楼市大概率会呈现“分化企稳”的态势:核心城市、优质地段房价保持稳定,部分库存较高的三四线城市可能继续调整,但不会出现全国性的暴跌。随着政策效果逐步显现,市场信心将慢慢恢复,房地产将回归居住本质,成为经济稳定发展的压舱石而非风险源。
你所在的城市有没有银行直售房?你觉得当前是购房的好时机吗?对于中国楼市的未来,你更看好核心城市还是三四线城市?欢迎在评论区分享你的想法,一起聊聊楼市的机遇与挑战。
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